Contabilità Affitti Brevi: tasse, F24, ritenute, dichiarazione
Cedolare secca 21% e 26%
La Legge di Bilancio 2024 ha introdotto un'aliquota maggiorata per chi gestisce più di un immobile: la cedolare secca rimane 21% sulla prima unità abitativa destinata a locazione breve di un anno, ma sale al 26% dalla seconda alla quarta. Oltre quattro unità si esce dal regime e si entra obbligatoriamente in attività d'impresa con P.IVA.
La cedolare sostituisce IRPEF, addizionali regionale/comunale, imposta di registro e bollo. È un'unica imposta sostitutiva calcolata sui canoni di competenza (incassati o di competenza per il principio di cassa).
Le ritenute di Airbnb e Booking
Dal 2021 le piattaforme online che intermediano locazioni brevi sono sostituti d'imposta: trattengono il 21% sulle somme che ti versano e lo riversano a tuo nome all'Agenzia delle Entrate (Certificazione Unica CU entro marzo successivo).
Questa ritenuta è in acconto, non a saldo: in dichiarazione la scarichi e paghi/recuperi la differenza. Per chi opta per il 26% (seconda unità in poi), Airbnb continua a trattenere 21% e tu paghi la differenza del 5% in F24.
Quando aprire la partita IVA
L'apertura della P.IVA diventa obbligatoria quando si superano 4 unità abitative destinate alla locazione breve (D.L. 50/2017 e Legge di Bilancio 2024) oppure quando si offrono servizi alberghieri (colazione, pulizia giornaliera, cambio biancheria infra-soggiorno).
Con P.IVA si applica IVA 10% sui corrispettivi, si emette fattura elettronica, si gestisce contabilità ordinaria o semplificata. È sempre consigliato il supporto di un commercialista per la scelta del regime forfettario (5% startup / 15% standard) se i ricavi sono sotto €85.000.
F24, scadenze e codici tributo
L'acconto cedolare si versa in 2 rate: 30 giugno (40%) e 30 novembre (60%). Saldo entro 30 giugno dell'anno successivo. Codici tributo: 1842 (acconto prima rata), 1842 (seconda rata), 1840 (saldo).
Passo per passo
- 1
Tieni traccia di tutte le entrate
Esporta CSV mensili da Airbnb, Booking, sito proprio (Hostland), bonifici diretti. Tieni un registro Excel separato per ogni immobile.
- 2
Conserva tutte le CU degli intermediari
Airbnb, Booking, VRBO inviano la CU entro marzo: contiene importi lordi e ritenute applicate.
- 3
Calcola la cedolare
Somma canoni di tutti i mesi → applica 21% (prima unità) o 26% (dalla seconda) → sottrai ritenute già pagate dalle CU = saldo da F24.
- 4
Compila modello RLI (solo se cambia regime)
Va presentato solo all'inizio o se cambia opzione cedolare/ordinario. Non per ogni contratto turistico.
- 5
Versa F24 entro scadenze
30/06 acconto 40%, 30/11 saldo acconto 60%, 30/06 anno successivo saldo. Codici 1842/1840.
Domande frequenti
Posso applicare la cedolare 21% anche dalla seconda unità?+
No, dal 2024 la legge di bilancio impone il 26% dalla seconda alla quarta unità. La prima rimane al 21%. Oltre la quarta serve P.IVA in regime ordinario.
Le ritenute di Airbnb si possono recuperare?+
Sì: sono ritenute in acconto, in dichiarazione le scarichi dal saldo dovuto. Se il totale ritenute supera il dovuto, ottieni un credito d'imposta rimborsabile o compensabile.
Devo emettere fattura come privato?+
No, in regime cedolare basta una ricevuta non fiscale o quietanza (anche email con dati). Solo con P.IVA si emette fattura elettronica obbligatoria.
Le spese (pulizie, manutenzioni) sono deducibili?+
No con cedolare secca: è un'imposta forfettaria sui canoni lordi, le spese non si scaricano. Si scaricano solo in regime IRPEF ordinario o con P.IVA.
L'imposta di soggiorno entra nel reddito imponibile?+
No, è un'imposta che riscuoti dall'ospite e versi al Comune: passa solo per il tuo conto, non concorre al reddito tassabile.
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