Locazioni Turistiche: la guida definitiva per host e property manager
Cos'è una locazione turistica
La locazione turistica (o locazione ad uso turistico) è disciplinata dall'art. 1571 del Codice Civile e dall'art. 53 del D.Lgs. 79/2011 (Codice del Turismo). Si tratta di un contratto con cui un proprietario concede un immobile abitativo a fini di vacanza per un periodo non superiore a 30 giorni consecutivi allo stesso ospite — senza obbligo di registrazione presso l'Agenzia delle Entrate.
Si distingue dalle strutture ricettive (B&B, affittacamere, case vacanza imprenditoriali) perché non offre servizi alberghieri: niente colazione, pulizie giornaliere, cambio biancheria infra-soggiorno. Cambio asciugamani a fine soggiorno e pulizia tra un ospite e l'altro sono ammessi.
CIN — Codice Identificativo Nazionale (obbligatorio 2025)
Dal 2 gennaio 2025 ogni locazione turistica DEVE avere un CIN rilasciato dal Ministero del Turismo (Banca Dati Strutture Ricettive). Il CIN va esposto fisicamente all'ingresso dell'immobile, nei contratti e in tutti gli annunci pubblici (Airbnb, Booking, sito proprio).
Sanzioni: da €800 a €8.000 per mancata esposizione, da €500 a €5.000 per omessa indicazione negli annunci. La richiesta è gratuita su bdsr.ministeroturismo.gov.it previo SPID/CIE.
Fiscalità: cedolare secca o IRPEF?
Per le persone fisiche con max 4 unità destinate a locazione breve si applica la cedolare secca: 21% sulla prima unità, 26% dalla seconda alla quarta (Legge di Bilancio 2024). Oltre 4 unità è obbligatoria la partita IVA e tassazione ordinaria con IVA al 10%.
La cedolare si paga via F24 in acconto (giugno + novembre) e saldo (giugno anno successivo). Le ritenute trattenute dagli intermediari (Airbnb/Booking) come sostituti d'imposta sono già detratte e si scaricano in dichiarazione.
Obblighi locali: alloggiati web, ISTAT, imposta di soggiorno
Alloggiati Web (Questura): comunicazione dei dati di ogni ospite entro 24 ore dall'arrivo sul portale alloggiatiweb.poliziadistato.it. Tempo medio: 2 minuti per ospite. Mancata comunicazione: art. 7 D.Lgs. 159/2011, arresto fino a 3 mesi o ammenda fino a €206.
ISTAT: rilevazione mensile dei flussi turistici tramite portale Ross1000 o regionale (es. SIRTUR Lombardia, Tourism Hub Campania). Riepilogo entro il 5 del mese successivo.
Imposta di soggiorno: variabile da Comune a Comune (Roma €4-7/notte, Firenze €3-8, Venezia €5-9, comuni piccoli €1-2). L'host riscuote dall'ospite, paga al Comune e dichiara periodicamente.
Passo per passo
- 1
Aprire la posizione CIN
Accedi a bdsr.ministeroturismo.gov.it con SPID/CIE, inserisci catastale + dati immobile, ricevi CIN in 24-72 ore.
- 2
Iscrizione Alloggiati Web
Richiedi credenziali alla Questura di competenza (o online tramite SPID). Tempo: 2-5 giorni lavorativi.
- 3
Iscrizione portale regionale ISTAT
Trova il portale della tua regione (Ross1000 default, alcune regioni hanno il proprio). Registrati con codice CIR/CIN.
- 4
Comunicazione al Comune
SCIA (Segnalazione Certificata Inizio Attività) o semplice comunicazione, dipende dal regolamento comunale. Verifica sul sito del tuo Comune.
- 5
Predisporre contratto e regolamento
Contratto tipo (vedi guida 'Contratti Locazione Turistica'), regolamento interno, informativa privacy GDPR.
- 6
Configurare strumenti gestionali
Channel manager (Smoobu, Lodgify, Hospitable), sito proprio con prenotazione diretta (Hostland), guestbook digitale per check-in self.
Domande frequenti
Quanto può durare una locazione turistica?+
Massimo 30 giorni consecutivi con lo stesso ospite. Soggiorni più lunghi rientrano nelle locazioni transitorie (legge 431/1998) con registrazione contrattuale obbligatoria.
Serve la partita IVA per le locazioni turistiche?+
No, fino a 4 unità destinate alla locazione breve in regime di cedolare secca. Dalla quinta unità diventa obbligatoria la P.IVA e si applica IVA al 10%.
Cos'è il CIN e dove si richiede?+
Il CIN (Codice Identificativo Nazionale) è il codice ministeriale obbligatorio dal 2 gennaio 2025 per ogni locazione turistica. Si richiede gratuitamente su bdsr.ministeroturismo.gov.it con SPID o CIE.
Quanto costa l'imposta di soggiorno?+
Varia da Comune a Comune: da €0,50 a €9 per ospite a notte. La riscuote l'host dall'ospite e la versa al Comune secondo le scadenze locali (di solito mensili o trimestrali).
Le locazioni turistiche pagano IMU?+
Sì, l'immobile non è prima casa quindi paga IMU come seconda casa. La cedolare secca sostituisce IRPEF e addizionali sul reddito da locazione, ma NON l'IMU che resta dovuta.
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